第二节　市场状况分析

对城市房地产市场状况进行调查分析，可为房地产企业提供真实的市场背景资料，为投资决策提供参考依据。房地产市场状况分析包括市场供给分析、市场需求分析、土地出让分析、价格走势分析、物业类型分析、销售情况分析等。如图1-13所示。

一、市场供给分析

房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存房量）。房地产企业可以从图1-14所示的两个方面进行市场供给分析。

1. 供给量分析

供给量分析分为现有供给量分析和潜在供给量分析。现有供给量分析可以根据在售物业数据来统计。随着行业信息公开化、透明化进程的发展，市场现有供给量的获取难度越来越小。潜在供给量分析可以根据政府部门审批开发项目过程形成的各种数据进行统计，即通过房地产开发程序为基础的分析方法。如图1-15所示。

2. 供给结构分析

对区域市场供给结构进行分析时，一般按照区块和物业类型两方面进行。

（1）区域分析中一般根据实际情况划分行政区块、板块区块、别墅集中区、传统商业区、写字楼分布密集区、工业园区、新开发区、高教区等。

（2）物业分析可以按照用途划分为居住、商业等。其中居住物业分为普通住宅、高档公寓、别墅等，商业物业分为写字楼、百货、商场等，普通住宅分为高层、小高层等，别墅分为独栋、联排、叠加等。如图1-16所示。

二、市场需求分析

房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。房地产企业对市场需求的分析包括图1-17所示的两个方面。

1. 成交需求分析

成交需求分析是指对已经成交的需求量进行分析归纳。查询需要了解图1-18所示的内容。

2. 潜在需求分析

潜在需求分析主要运用人口和收入统计资料来进行分析。人口资料包括区域人口增长状况、年龄结构、家庭结构、人口地区来源状况、就业状况等。城镇居民的工资收入、家庭年收入、人均可支配收入、城镇居民储蓄等收入资料直接反映居民的购房和租房需求潜力。如图1-19所示。

三、项目自身分析

房地产项目自身分析包括开发企业分析和开发项目分析两方面。具体如图1-20所示。

四、土地出让分析

房地产企业对市场土地出让分析的内容如图1-21所示。

其中，土地出让方式是以上项目的分析重点。土地使用权的出让方式是指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”因此，我国土地使用权出让的方式有三种：拍卖、招标和协议，具体内容见表1-2。

五、价格走势分析

影响房地产价格走势的因素，具体如图1-22所示。

六、竞争项目分析

在某一个城市或区域，对竞争对手开发项目销售情况的分析主要包括对其开发量、竣工量、销售面积、营销策略、销售金额进行分析比较，从而为本企业楼盘开发与营销工作制定相应的策略方针。其中，营销策略的分析与比较可以利用经典的4P（产品——Product、价格——Price、渠道——Place和促销——Promotion）模型来进行，具体如图1-23所示。