2.3 看清高房价，住房经济学

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是唐朝诗人杜甫的美好愿望。有个“家”是大多数人的共同愿望，人们都希望自己至少能有“安身立命”之所。但是，在当今高房价的形势下，如何住得超值、住得舒服是二十几岁的年轻人应该考虑的重要问题。

045 是买房还是租房

对于即将面临买房的年轻一族而言，买房划算还是租房划算呢？我们不妨算一笔经济账：以一套位于市中心内，面积为70平方米、总价80万元的房产为例，以20年为贷款期限来仔细比较一下买房和租房的利与弊。

买房：20年后可拥有一套房产。为便于计算，假定购房者手中有35万元现金，而且每个月可以自由支配3500元的闲钱。购房者首付35万元，并办理商业贷款45万元，分20年还清。每月月供为2765元，加上买入时支出的1%的契税，1%的个人所得税及5.4%的营业税等中介费用，总共支出6万元。将以上费用合计起来，买这套房子的成本包括现金35万元，每月月供2765元，20年后大概就是66.36万元，加上中介费和所有税费总共为6万元。20年后，购房者花了近107.36万元拥有了一套住宅。

租房：20年后可拥有100万元。如果以同样的资金来租用同一套房产的话，为便于计算，将租房人手中的35万元用作储蓄，并将每月3500元闲钱拆开，按租金2000元算，剩下的1500元仍然用作储蓄。用这一部分钱购买了当下的一套风险较小、收益稳定的基金，以5.4%的利率来算，归结起来，租房者在20年后的资产为110.8万元。按照总价80万元计算，该房产的单价为1.14万元；若按照110.8万元计算，单价必须达到1.58万元，也就是说只有每平方米的房价上涨4400元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，则买房者亏得更多。

事实上，对于刚参加工作的20多岁的年轻人来说，租房是最为理性的选择，因为这类人收入不够稳定，工作流动性较大，如果不考虑自身的经济条件，一味盲目地贷款买房，不仅会出现难以还贷的情况，还有可能因无法还贷致使房产被银行没收。更好的选择是与其他人拼房，这样不仅可以租到环境好的房子，还有人分担房租。

算一算，租房省钱还是买房划算？__________。

046 认清保障性住房

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由经济适用房、廉租房和政策性租赁房构成。

(1) 经济适用房。经济适用房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房的困难家庭。

(2) 廉租房。廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中低收入者。

(3) 公共租赁房。公共租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

(4) 定向安置房。定向安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁的住户，也包括征地拆迁房屋的农户。

(5) “两限”商品房。即“限套型、限房价”的商品住房。

(6) 安居商品房。指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。

想一想，您了解保障性住房吗？__________。

047 房产泡沫有多大

一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，此时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。我们把判断房地产“泡沫”的标准归纳为“五高”，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高以及房价收入比明显偏高。

泡沫是美丽的，但是停留的时间是短暂的，一个微小的触动就足以让泡沫化为乌有。所以，房产带给我们的不仅有高额的回报，还有巨大的风险，倘若要投资房产或是买房，还需谨慎再谨慎。

想一想，您看清了“房产泡沫”吗？__________。

048 小产权房的本质

在如今动辄上万元每平方米的高房价形势下，有一类住房却颇受欢迎，其价格仅为其他商品房的一半，许多想要买房的年轻人将目光投向这类住房，却因为价格太过便宜而举棋不定。

这类住房其实是“小产权房”，它不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证是由乡政府或村委会颁发，所以叫作“乡产权房”，又叫“小产权房”。小产权房与大产权房相对，两者的争议不在房屋所有权(房权)，而是土地使用权(地权)。

表面上看来，购买小产权房的人享受了低价的好处，但是这一切都没有法律的保障和国家的承认，同时也不在政府机构监管范围内。因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题等，其救济途径就非常有限。故此，想要购买小产权房的消费者还需三思而后行。

想一想，您会购买小产权房吗？__________。

049 巧用房贷变房主

如今，越来越多的人加入贷款购房者的行列，尤其是资金不足的年轻人。因房子而为银行打工，已经是无法改变的事实。那么，如何巧妙地利用银行房贷为自己解忧，规避风险，由“房奴”变成“房主”呢？

(1) 巧选银行，首套房贷利率优惠差别大。尽管各家银行对房贷首付比例的要求相差无几，但在首套房贷利率的规定上却有所不同。从基准利率到下浮10%、15%或者30%，差别还是比较明显的。这就意味着，选择不同的银行，还款利息总额是不一样的。只要多问几家银行，就可以在一些银行选择做直客式按揭或者将按揭转移过来，减少利息支出。

(2) 巧选方式，不同还款方式利息相差悬殊。收入不同的家庭，最好按自己的实际偿付能力来选择还款方式。等额本金还款法的本金保持相同，前期还款压力较大，此后利息逐月递减，月还款数递减，它适合于承受能力较强、收入较高的家庭。而等额本息还款法的本金则逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，对于家庭收入偏低，手中还想有流动资金的客户而言比较适用。

(3) 巧选产品，节省几万元很正常。目前，银行房贷产品众多，房贷客户最好根据自己的经济实力、收入变化情况来确定一款最适合的房贷产品，节省房贷开支。一般来说，选择合适的房贷产品节省几万元甚至十几万元的房贷支出很正常。

想一想，您会利用房贷吗？__________。

050 购入尾房需谨慎

物美价廉是吸引购房者眼球的最直接标准。对尾房先入为主的主观臆断容易影响购房者对产品的本质判断，大家普遍对尾房没有什么好印象。但事实并非如此，由于尾房的各种成因，其中亦不乏品质好、价格低的精品房源，这就需要您使出本领，在林林总总的尾房房源中，挑选出性价比高的产品来。

(1) 看。查看开发商的销售许可证与房屋的产权，在购买空置尾房时，一定要了解其产权的归属。某些开发商为了资金的周转，会把房子抵押给银行，因此在签订购房合同时一定要注明取得产权证的日期，以证明开发商对尾房拥有出售权与所有权。

(2) 判。区分要购买的房子是否属于真正的尾房，购房人应该根据开发商的实力、项目价值，以及未来居住环境和交通状况等方面，来判断其是否真正的尾房，以免购买到“烂尾房”。

(3) 验。在验收时，要仔细检查主体结构、房屋设备、设施等，全部合格后才可以签字。同时，要与开发商签署保修合同，以防保修期内不保修，或是出现问题后开发商和物管单位都拒绝承担责任。