1.71 一般纳税人销售商品房选择简易计税方法的财税处理

问 我公司“营改增”时被认定为一般纳税人，有一个“营改增”前的老项目，已经备案为按简易计税方法计税。取得商品房预售许可证后开始预售，现在项目已经竣工验收，取得了“竣工验收报告”和开发产品完工交付使用证明，开始办理交房手续。请问，预售阶段的账务应当怎样结转为“主营业务收入”？

答 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。已经选择简易计税方法计税的， 36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

例1-48 丁房地产公司有一个“营改增”前开发的G项目，于2016年11月取得商品房预售许可证开始预售房产，选择按简易计税方法计税，开具“602销售自行开发的房地产项目预收款”的增值税普通发票，当月取得预售收入8400万元，计算应预缴的增值税。

[案例分析]

不含税销售额=84000000÷（1+5%）=80000000（元）

应预缴增值税=80000000×3%=2400000（元）

《增值税会计处理规定》规定，“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。

（1）收到预收房款：

（2）下月申报期预缴增值税：

假设G项目2017年9月已经完工并开始交付，预收账款总额为420000000元，已经预缴增值税12000000元。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。交房时开具销售房产的增值税发票，确认销售，计算应缴增值税。

（3）完工交房时将预收账款结转主营业务收入，计算应缴增值税额。

G项目销售收入=420000000÷（1+5%）=400000000（元）

应缴增值税=400000000×5%=20000000（元）

（4）下月申报期内，缴纳税款。

18号公告规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

累计预缴的增值税1200万元在“应交税费—简易计税”科目借方核算。计提的应缴增值税2000万元在“简易计税”的贷方核算。

应缴增值税=20000000-12000000=8000000（元）

至此，预售阶段的账务全部处理完毕。本开发项目再卖房，包括直接收款销售、分期收款销售、按揭销售都属于现房销售，而非预售，不再使用“预收账款”科目。