第二节 基于房价租金比视角的我国房地产市场供给侧存在的问题[28]
长期以来，无论是普通民众还是官方，在房地产市场和房地产市场宏观调控方面存在两大认识误区：首先，房地产市场就是住房市场，房地产市场调控就是对住房市场调控；其次，房地产市场调控就是调节商品房需求和供给数量。受此观念影响，一方面，居民住房市场成了房地产业宏观调控唯一对象，而且还被进一步地限制在出售市场上，而商业房地产市场和工业房地产市场成为宏观调控的“盲区”。另一方面，房地产市场数量问题被重点“照顾”，结构问题却被忽略。实际上，除了住房市场外，房地产市场还包括商业房地产市场和工业房地产市场两部分，它们又可细分为租赁市场和出售市场。住房市场、商业房地产市场和工业房地产市场三类市场数量问题比较突出，但结构问题也不容忽视，而且，有时结构问题就是数量问题的致因，结构问题的破解有助于数量问题的解决。
房价租金比是衡量租赁市场和出售市场关系协调程度的重要指标。房价租金比是指在相同时期内同一类住房的租赁价格与出售价格之间的比例关系。它是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。实际上，除了能反映居民在商品房市场上的投资结构外，房价租金比还可用来判断商品房市场消费结构合理与否。一般而言，房价租金比1∶200到1∶250之间意味着区域房产运行良好，而1∶300则是警戒线。近年来我国不少大中城市商品房出售价格上涨的同时，租金却涨幅甚微，甚至略有下降，2012年北京、上海、深圳、杭州等地住房房价租金比均超过了1∶300的警戒线。
房地产市场是一个有机整体，不仅包括住房市场，还包括商业房地产和工业房地产市场，每类市场又可细分为租赁和出售市场。因此，我们对房地产市场进行宏观调控时，就应将住房市场、商业房地产市场和工业房地产市场及每类市场的租赁市场和出售市场均纳入调控范围。
近年来，随着国内不少大中城市房价上涨幅度很大，而租金上涨幅度远远小于房价上涨现象的发生，房价与租金的相互关系已引起了学界越来越多的关注。田传浩（2003）研究指出，由于租赁市场需求的真实性，市场均衡状态下的租金往往真实地反映了住房市场整体的供求关系，但房价可能发生背离市场基础价格的泡沫，这使得房价租金比可以成为衡量房地产市场泡沫的指标之一。谢岳来（2004）从购房行为的潜在投资性出发探讨了房价租金比的合理范围，分析了泡沫和经济非理性影响房价租金比的内在机制，并对京、沪、穗、杭四城市的房价租金比现状进行了实证研究，但没有得出房价与租金的相关结论。杜红艳和马永开（2009）利用1998年第一季度到2006年第三季度的全国房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数的时间序列数据，运用单位根检验、协整关系检验和格兰杰英国关系检验等方法，对我国房价与租金之间的关系进行实证分析，研究结果表明，在全国范围内，房价和租金短期内相互独立，而房价是租金变动的长期原因。国外学者也较早地注意到了房价与租金的相互关系问题。Clayton（1996）首先提出租金与房价的关系类似于股票市场股利与股价的关系，他们运用现值模型对两者的关系进行研究，认为房价是未来租金收益的现值之和。以Joshua Gallin（2004）为代表的学者以时间序列为基础，应用标准误差修正模型和长期水平回归模型检验租金房价比这一指标对于预测房地产市场未来租金和房价变化的能力。研究结论为，租金房价比对预测未来四年内房价的走势能力较强，而无法预测同等时间内未来租金的波动趋势。
可看出，已有成果主要从两个方面展开研究。首先，从投资行为风险性角度考察不合理的房价租金比带来的房地产市场泡沫，其基本逻辑为，房价租金比相当于股票市场中的市盈率，其倒数（即租金房价比）相当于房地产的投资收益率。如果房价偏离租金回报率过远，意味着房地产价值被高估，市场风险加大。其次，对租金和房价二者关系本身进行实证分析。因此，从整体上看，现有成果主要有两方面不足：一是鲜有学者从房价租金比角度出发考察房地产业宏观调控问题；二是偏重于对投资行为的分析而忽略对消费习惯的探讨。其结果是，不能提出针对性较强的有效的房地产业宏观调控措施。因此，本节将在前人的研究成果基础上，以房价租金比为视角，探讨我国当前房地产业宏观调控的有效对策。
一 商品房市场租售价格传导机制及房价租金比分析
（一）商品房市场租售价格传导机制分析
商品房市场由租赁市场和出售市场组成，两类市场之间联系紧密。出售价格是商品房一次性出售的单价，租赁价格则是商品房的“零售”单价，两者都是同一商品价值的货币表现。出售价格变化将引起租赁价格的相应变化，反之亦是。我们可将商品房租赁市场和出售市场以纵轴为中心进行水平翻转，在同一平面上显示两个市场的关系（见图2-1）。
图2-1 商品房租赁市场与销售市场价格传导机制
由图2-1可看出，E1和E2分别是出售市场和租赁市场的均衡点，P和R是相应的均衡价格。假如在出售市场上商品房出售价格由P上升至P′，租赁市场价格不变，那么，出售市场有效需求将减少，减少的这部分有效需求将转移到租赁市场。租赁市场由于受到新增需求的冲击，需求曲线D2将向左上方移动，使租赁价格由R上升至R′。商品房市场的有效需求在两个市场的流动转移，将抑制出售市场价格的不断上涨，促使租赁市场价格上升，这种变化将一直持续到两种价格比例关系恢复到合理水平。显然，市场运行结果是，租赁价格随出售价格上涨而上涨，只有二者比例合理时，租售市场才能得以平衡。[29]
（二）我国房价租金比分析
近年来，由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势。租售价格变化未能保持相应速度，在一定程度上反映了租售市场失衡，不利于房地产市场持续健康发展。表2-2、表2-3和表2-4分别是2005～2009年我国部分城市居住物业租价比、商业物业租价比和工业厂房租价比变化情况。
表2-2 2005～2009年样本城市居住物业租价比
表2-3 2005～2009年样本城市商业物业租价比
表2-4 2005～2009年样本城市工业厂房租价比
由表2-2可看出，2005～2008年，虽然北京、深圳等六个城市居住物业租价比均高于1∶300，但基本处于一直下降的趋势，而且降幅明显，2009年各样本城市租价比均突破1∶300的警戒线。这一情况表明，居住物业租金上涨跟不上售价上涨速度。由表2-3和图2-2可看出，2005～2009年各样本城市商业物业租价比均呈下降趋势，但降幅并不明显，表明商业物业租金和售价上涨幅度差不多。2007年以前，我国住宅销售价格指数涨幅迅速超过非住宅销售价格指数的涨幅，但自2009年房地产市场“V”形反转以后，商业用房不仅在涨幅上落后于住宅价格，实际销售价格也已绝对低于住宅，房价结构也出现了商住倒挂现象。由表2-4可看出，工业厂房租价比呈上升态势，整体偏高，普遍高于住宅，甚至高于商业物业租价比，该现象打破了不动产投资的基本规律，存在明显不合理成分。这一情况表明，工业用地出让价格有进一步提高的空间，工业用地的真实价值有待逐步得到体现。从图2-2可看出，整体上看，居住物业地价涨幅明显高于商业和工业物业地价，除2006～2008年外，工业物业地价增长率均低于商业和居住物业。这也可部分地解释工业物业租价比一直高于商业和居住物业租价比的原因。
图2-2 2001～2011年全国主要城市监测地价情况
资料来源：中华人民共和国国土资源部网站。
因此，从整体上看，当前我国房地产租价比均不合理。居住物业方面，租价比下降速度过快、幅度过大，逐渐逼近或超过国际警戒线。商业物业方面，租赁价格涨幅不明显，城市商业地段房租价格特别是建筑地段地租未能充分体现资源的稀缺性。按照一般规律，商业不动产价值中土地价值的比例应该更高，而我国目前的居住地价与商业地价的差距并不大，商业用地地价房价比高于居住用地地价房价比。这一反常现象说明，现阶段我国住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。工业物业方面，租价比呈不降反升趋势，特别是工业用地价格有明显的下降迹象。
二 我国不合理房价租金比的形成原因分析
（一）传统的置业文化产权意识根深蒂固
从住房消费方式来看，通常说来，居民住房消费有购买和租赁方式之分。两者主要区别在于，在购买商品房消费中，居民拥有完全产权，包括独自占有、使用、支配、处置并收益等一系列完整权利；而商品房租赁者只拥有部分产权，主要是使用权。
随着住房体制改革的不断深入，我国住房消费结构发生了根本性变化——住房消费由公有产权为主向私有产权为主转变的趋势明显。长期以来，我国城镇居民形成特有的“拥有住房”的消费偏好。与“有房住”相比，绝大多数居民更倾向于“有住房”。20世纪70年代末，中国城市住房自有化率仅10%左右，有些城市甚至低于4%，而截至2009年我国住房自有化率已高达92%。绝大部分居民都认为住房就意味着财产，特别是在近年来房价一直在高位运行的情况下，包括中低收入群体在内的消费者拥有房产的欲望就更为强烈，住房刚性需求不断增加。而据统计，到20世纪末，美国住房私有率为66%，英国为68%，德国为44%，日本为62%，欧洲一些国家的住房私有率长期维持在40%左右。[30]
在传统置业文化完全产权意识影响下，不少城镇居民“理性”地选择了购房而不是租房。而在资源约束条件下，住房供给远远跟不上过快增长的住房购买需求。根据经济学原理，在其他因素不变的情况下，住房需求膨胀带来的后果就是住房出售价格飙升。相反地，由于租赁市场被大部分消费者冷落，需求增长缓慢，甚至停止或负增长，住房租金价格水平增长甚微甚至负增长。因此，租售两个市场此消彼长的结果使整个住房市场租售比不断上升。
（二）住房商品的投资性和投资渠道瓶颈溢出的投资需求助推房价高企
住房商品与其他普通商品不同，具有消费品和投资品的双重属性，而且价格巨大。住房既可用于居住，即用于生活消费，也可以用于投资租赁，以达到保值增值的目的。而且住房的投资性和消费性不易区分，在住房价格长期上涨的情况下，常被视为投资工具。
随着经济社会发展，我国城乡居民可支配收入不断增长，但由于包括医疗保险和养老保险在内的社会保障制度不完善，居民消费倾向低，而储蓄倾向较高。居民储蓄目的就是通过投资实现资金保值和增值。然而，一些投资项目缺乏规范与稳健机制，股市投资风险大，使老百姓对某些领域与项目投资缺乏信心，所以，一旦房价进入上涨区间，时机成熟，就会引起投机性短期资本大量涌入住房市场，近年来特别是在通货膨胀预期影响下，居民通过买房置业使其储蓄保值的愿望更为强烈。因此，我国居民投资渠道单一、投资品种稀少是引发一些城市炒房热潮的主要原因。[31]
正是由于住房商品具有投资性和当前居民投资渠道狭窄，不少居民将其剩余资金投入到房地产领域，想通过贱买贵卖方式获得资金增值收益。投资性特别是投机性需求的恶性膨胀，是房价偏离均衡价格水平的背后推手。而在住房租赁市场不活跃的情况下，租售比上升就成了必然。
（三）住房租赁市场发展滞后阻抑房租价格的上涨
我国房地产业发展起步较晚，住房总量还不足，加之居民住房需求的换代升级才刚刚开始，住房过滤效应尚未充分体现，使得我国住房一级市场一枝独秀、二级市场和三级市场发展滞后。住房三级市场是住房租赁市场。目前，我国住房租赁市场主要存在以下一些问题：隐形租赁市场、地下租赁活动盛行，缺少依法租赁观念，影响到房屋租赁市场的规范运作，难以有效保障消费者的合法权益；管理体制不顺，各管理主体之间严重缺乏协调和沟通，造成多头管理、政出多门的负面影响，管理主动性不足、效率低下，加剧了租赁市场秩序混乱；市场诚信问题严重，存在着房屋中介机构发布虚假广告、欺骗出租人和承租人现象，房东无端克扣租户押金，租客欠费损坏房屋设备等不诚信行为；市场服务水平低，服务人员素质参差不齐，整体素质不高，中介机构数量多但规模小、资信差，经营行为短期性明显，行业恶性竞争严重。
住房租赁市场滞后导致我国整个住房市场不协调和非均衡发展，繁荣的出售市场背后是萧条的租赁市场。出售与租赁两个市场非均衡发展的后果是，一方面，绝大多数居民涌入出售市场，强行推高市场需求，使住房价格大大偏离其价值，住房租售比偏离合理区间；另一方面，从长期看，住房过滤效应不明显最终成为住房一级市场可持续发展的掣肘。
（四）商业行业特点、国家政策影响及新兴业态的冲击使商业物业租售比难以降低
随着人们经济活动领域的扩大，商业活动也越来越频繁，从而产生了对商业活动场所——商业地产的巨大需求。在一个相对健康的房地产市场，商业地产价格应普遍高于住宅价格，然而，目前我国不少城市商住倒挂现象较为明显。
当前商业地产租价比较高的原因大致有四个。一是整体上我国商业发展较为落后，社会消费品零售规模并不大。同时，商业受国内外经济社会发展形势影响较大，商业地产投资商对未来收益预期不确定，因此，不少投资者更偏好于租赁房屋的短期投资，而不是购买商业物业的长期投资。二是商业房地产仅是商业的辅助性生产要素，即仅仅是人们从事商业活动的场所，而这种辅助性生产要素价格需以生产成本形式从商业利润中收回，而且这种生产要素本身升值空间不大且不稳定，因此商业投资者更倾向于租赁商业物业。三是由于近年来新兴商业业态——超级市场、购物中心和网络零售等迅猛发展，进一步降低了商业地产需求。超级市场、购物中心的出现提高了商业活动的集中度，减少了商业地产需求量；网络购物也因减少了商业地产方面的支出而备受商业投资者的青睐。四是商业地产的政策控制比普通商品房更为严格，投资普通商品房对房产投资者更具吸引力。目前，无论是就信贷政策还是税收政策而言，商业地产投资门槛都高于普通商品房，这在较大程度上阻抑了社会资本进入商业地产领域。在此四方面因素影响下，我国商业房地产出售价格上涨幅度小、速度慢，较之居住物业租售比明显偏高。
（五）工业化和招商引资目标下工业用地廉价化趋势明显
整体上看，当前我国正处于工业化中期或中后期。工业化的加速推进离不开城镇土地的支撑，工业化进程加快也提升了城市土地利用规模和强度。作为必要的生产要素，土地资源配置到工业中来本应遵循市场经济规律，即土地资源应按照市场供需状况来决定其价格。然而，我国的工业化是在政府强力干预下进行的，政府部门在工业用地审批中大开方便之门，不仅如此，还以低于市场水平的价格将土地资源配置到工业中。特别是，近年来，无论是沿海城市产业升级改造，还是内地城市承接产业转移，不少地方政府都抛出土地价格优惠橄榄枝以招商引资，在地价上和土地出让金缴纳方式上都给予最大限度的优惠。因此，在工业化和招商引资目标的驱使下，地方政府以廉价土地换取本地工业发展的做法致使工业用地价格一直维持在较低水平上，其结果是工业物业租售比较高。
进一步的，由于工业用地价格将被计入产品成本，因此理性的生产厂商在利润最大化动机驱使下，力争以更低的地价建厂进行生产。厂商在建厂时通常有租用场地和从政府手中拿地新建两种选择，他们将权衡两种方式的成本高低。如果租用场地比新建厂房更有利，厂商将选择租用场地进行生产。这一点与居住物业和商用物业投资者略有不同，居住物业和商用物业投资者在进行投资时期望所投资项目不仅能保值还能增值，而由于工业物业往往地处城市非繁华地段，加之各类企业在厂房户型等设计上不尽相同，使其日后转让价值大幅度降低，因此工业物业基本不具备保值和增值功能，投资者更偏好于租赁厂房。由此，工业物业租售比将维持在较高水平。