典型案例
1.吴某诉广州市某房地产开发有限公司房屋买卖案[6]
问题提示
房屋认购书中约定的赠送天台花园效力如何?
【案情】
原告（上诉人）：吴某。
被告（被上诉人）：广州市某房地产开发有限公司（以下简称大江公司）。
原告诉称：1998年4 月18 日我与被告签订名门大厦认购书，约定由我购买名门大厦豪门阁33/34 楼07 室，建筑面积251.33平方米，总房价人民币 3534970元，展销会期间送一年管理费、一年期会员卡，且成交满350万元送车位一个及天台花园面积约93.9 平方米等。同年4 月28日双方签订了房地产预售契约，契约签订后，我按约交付了四成房款和相关费用。1998年8月10日被告通知我只能送车位和天台花园的使用权，这无疑分割了我订立合同时所预期的完整产权及利益。现起诉要求被告赔偿我的损失共计1123054元。
被告辩称我公司与原告签订认购书时，已口头明确告知原告赠送车位和天台花园是送使用权。天台花园是公共面积不能赠送，原、被告对此都有责任，我公司同意赠一个有长期使用权的车位给原告。我公司没有违约，不同意原告的请求。
【审判】
（一）一审情况
广州市天河区人民法院经公开审理查明：1998年4月18日吴某与大江公司签订名门大厦认购书，约定由原告购买名门大厦豪门阁复式33/34楼07室，建筑面积为251.33平方米，经展销会优惠及轻松按揭优惠后，总楼价为人民币3534970元等条款。另经双方协商在备注中约定：展销会期间送一年管理费、一年期会员卡（主卡）一张、副卡二张、成交满350万元送车位一个，送天台花园面积93.9平方米等条款，但未约定车位的具体情况。大江公司在同期的推销广告中介绍有展销会隆重推出顶层复式送天台花园、成交额达350万元送车位一个等优惠条件。1998年4月28日双方签订了房地产预售契约，约定交楼时间为1999年12月31日。1998年5月15日广州市房地产交易所对该契约进行了鉴证。双方在预售契约中未再重申认购书中所列优惠条件。预售契约签订后，吴某依约交付了房款及其他费用等共1123054元。吴某没有在大江公司提供的购买名门大厦顶层复式单元赠送天台花园协议书和赠送车位使用权协议书上签名。吴光华未能提供充分证据证明其不能获赠天台花园和车位所有权的损失情况。
上述事实有下列证据证明：
（1）名门大厦认购书，证明双方签订购书的时间及内容。
（2）房地产顶售契约，证明双方签约时间及内容。
（3）大江公司在展销会期间印发的宣传广告及销售价格表，证明大江公司在展销会期间的购房优惠条件及名门大厦的销售价格。
广州市天河区人民法院经审理认为：吴某与大江公司签订的认购书和顶售契约是双方当事人的真实意思表示，大江公司在将名门大厦豪门阁33/34楼07室房屋所有权卖给吴某的同时将应属整栋楼房所有业方共同使用的天台许诺赠送给吴某，该赠送行为是违反有关规定和无法实现的，应为无效的赠送行为。对此双方均有一定责任。大江公司在认购书中许诺赠送停车位一个给吴某，但双方未对所赠送车位的具体情况及是否拥有产权等问题作明确约定，大江公司表示可送有长期使用权的车位给吴某，并无不当。因吴某未能提供充分证据证明其未能获赠天台花园和车位所有权的损失情况，吴某要求大江公司赔偿其损失的诉讼请求不成立，不符合《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条的规定。
广州市天河区人民法院依法作出判决：
驳回原告吴某的诉讼请求。
案件受理费15630元，由原告吴某负担。
（二）二审情况
上诉人（原审原告）诉称：原审法院以“天台的赠送行为违反有关规定和无法实现，赠送行为无效，双方均有一定责任及未对车位是否拥有产权作明确约定”等为由而驳回其诉讼请求的理由不充分，请求撤销原审判决，判令大江公司补偿其无法获赠天台花园的损失70万元，并要求大江公司在其购买的房屋土地使用年限内给予其无偿使用一个车位。
被上诉人（原审被告）辩称：同意原审判决，并表示同意在名门大厦的土地使用年限内提供一个车位给吴某无偿使用。
广州市中级人民法院经审理查明：1998年4月18日，大江公司与吴某签订名门大厦认购书，约定由吴某认购名门大厦豪门阁复式33/34楼07室，建筑面积约为251.33平方米，认购价人民币3534970元；买卖双方同意在未签订正式预售契约之前，此认购书作为法律有效之合约，在买卖双方签订正式预售契约生效时，此认购书则为正式预售契约所代替；展销会期间送一年管理费、一年期会员卡（主卡一张、副卡二张），成交满350万元送车位一个，送天台花园面积约93.9平方米等。同年4月28日，大江公司（甲方）与吴某（乙方）签订房地产预售预约（该契约经广州市房地产交易所鉴证），其中约定：乙方购买名门大厦第33/34层07室，建筑面积251.33平方米，成交价格为人民币3534970元；乙方享有其房产占用范围的土地使用权70年，即1996年6月至2066年6月；甲方应于1999年12月31日前将该房地产建成正式交付乙方使用等。但双方未在上述契约中约定认购书中所列的优惠条件。上述契约签订后，吴某向大江公司交纳购房款1064962元、契税及综合服务费57084元。大江公司在1998年4月的促销广告中介绍在展销会期间隆重推出顶层复式送天台花园，成交额达350万元送车位一个等。本案二审审理期间，吴某与大江公司已就车位问题达成一致意见，即大江公司提供名门大厦车位一个供吴某无偿使用，使用年限为名门大厦的土地使用年限（即至2066年6月止）。
双方在二审审理期间均未提供新的证据。
广州市中级人民法院认为：吴某与大江公司在自愿、平等的基础上签订的预售契约是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方均应自觉履行。虽然双方在认购书中约定了购买顶层复式送天台花园的条款，但该条款约定既不明确又违反天台权属应属公用的法律规定，应无效。双方当事人在事后的契约中又未约定该条款，这表明当事人在订立合同时已变更了认购书中的内容，故应以最后约定为准。因该条款内容与广告宣传内容一致，故可视为大江公司的广告宣传的促销手段。故依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条、第四十九条的规定，大江公司应对其广告不实酌情给予吴某经济补偿50000元。至于双方讼争的车位使用权问题，因双方已达成由上诉人在名门大厦的土地使用年限内（即至2066年6月止）无偿使用该大厦的一个车位的一致意向，车位使用权纠纷已解决，车位的具体位置可由双方另行确定。审查原审判决适用法律不当，应予撤销。
广州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款的规定，判决如下：
1.撤销广州市天河区人民法院（1999）天法民初字第77号民事判决。
2.自本判决书送达之日起10日内，广州市某房地产开发有限公司一次性向吴某支付补偿金50000元。
一、二审受理费各15630元，均由吴某、广州市某房地产开发有限公司各半负担。
2.宜兴市某商品房开发公司诉张某商品房购销合同案[7]
问题提示
什么是商品房?
【案情】
原告（被上诉人）：宜兴市某商品房开发公司（以下简称开发公司）。
被告（上诉人）：张某。
原告诉称：1994年11月10日及1995年12月2日，开发公司与张某签订购房协议和补充协议各一份，约定由张某购买开发公司坐落在宜兴市宜城镇人民南路4号（原宜兴市教师进修学校，下称进修学校）的教育楼、方教室、图书馆、生活楼、店面房，并由开发公司为张某代建房屋、代装电表等，张某应付房屋代建费、电表单立费及购房款共计人民币2433240.68元。至1995年12月30日止，张某共付人民币210万元，尚欠333240.68元。1996年11月28日，双方再次就房款等问题达成协议。现开发公司要求张某立即付清尚欠房款人民币333240.68元并承担利息及诉讼费用。诉讼中，开发公司变更诉讼请求，要求张某立即给付人民币192407.68元，并从原协议约定的付款期满之日起承担利息损失。
被告辩称：根据双方在1996年11月28日订立的结算协议，自己仅欠开发公司房款人民币192407.68元是事实，但旧房的水增容费不应承担。同时开发公司未能按双方所订的协议履行约定义务。要求开发公司承担违约责任，并对代建房的决算进行重新审计。
【审判】
（一）一审情况
宜兴市人民法院经审理查明：1994年11月10日，原告开发公司与被告张某签订购房协议一份。协议确定，张某购买开发公司坐落在宜城镇人民南路4号内北面三幢房屋（原属进修学校旧房）中教育楼1824.5 平方米，方教室190.5 平方米，生活楼1168平方米，合计3183平方米，扣除教育楼西面二间五层市政道路拓宽拆迁部分423平方米，实际购房面积为2760平方米，总价款为人民币200 万元。购买开发公司上述地段南起第14、15 号店面房两间，面积为167.1平方米，价格为每平方米3000元，计款人民币501300元。开发公司在原通道处代张某建造二间二层房屋，面积约335平方米，造价由张某按决算承担。协议同时约定，张某在协议签字生效后三日内预付房款的50%，余款于1995 年11 月30 日前付清，另外对房屋交付时间等，协议也均作了规定。1995年12月2日，开发公司与张某又签订了一份补充协议，补充协议对张某购开发公司的生活楼三楼面积作了调整。调整后，张某实际购买的教育楼、方教室、生活楼合计面积2371 平方米，计房款人民币1718364元。张某所购旧房的水增容费与手续办理由开发公司负责。此外，补充协议对于张某购买开发公司的二间店面房及代建房的面积也作了变动，即二间店面房由原来的167.1 平方米改为实际面积163.16 平方米，该房款也由原来的501300元调整为489480 元。二楼代建房面积为159.5 平方米，按每平方米1800元开票，代建费为人民币231296.68 元。补充协议同时规定，由开发公司为张某在代建房中安装电表两只，费用人民币4100元由张某负担。该费连同店面房及代建房款由张某于1995 年12 月15 日前给付开发公司。在实际履行中，有关代建房的所有审批手续均由开发公司以自己名义申请办理。在1995 年11 月30 日，张某共实际给付开发公司房款人民币180万元。1995年12月30日，张某又给付开发公司房款人民币30万元。本案所涉房屋均已交付，现由张某实际占有、使用。1996年11 月28 日，双方重新进行了结账，并由顾富生代表开发公司与张某订立关于张某购房付款情况协议。协议确定，张某共应付开发 公 司 房 款 人 民 币2439140.68 元，已付 210 万元，尚欠339140.68元，其中双方同意再减去土建费、维修费、开发公司欠张某的家具款以及由开发公司承担张某预付款的利息等合计人民币146733 元，张某尚需给付开发公司人民币 192407.68 元。协议同时约定，张某所购“旧房的水增容及其手续办理均由张某自己负责，公司不再办理”。该协议订立后，张某仍不履行给付义务。为此开发公司于1996年12月2日向本院起诉。
另查明：开发公司出售给张某的旧房及所属范围内的土地，原系进修学校所有和使用。后因进修学校需要异地重建，开发公司即于1992年11月28日与进修学校签订协议。约定由开发公司为进修学校征地和建造校舍及附属设施，进修学校将原校址内的房屋及土地调换给开发公司，相互间不作任何补偿。双方间均履行了义务。开发公司取得进修学校的房屋及土地后即进行开发建设和出售，并办理了建设工程规划许可证、商品房销售许可证，交纳了土地出让金。由于宜兴市尚未在宜城镇区开展土地初始登记发证工作，故开发公司对取得的原进修学校的土地尚未取得土地使用权证，但已得到土地管理部门的认可。
上述事实有下列证据证明：
1.双方订立的购房协议、补充协议。
2.开发公司与进修学校的协议书。
3.宜兴市土地管理局宜土补出（1994）第2号文件。
4.宜兴市土地管理局的证明、土地出让金收据。
5.开发公司所出售旧房的所有权证。
6.宜兴市城市建设规划管理处颁发给开发公司的建设工程规划许可证、建设用地规划开发许可证。
7.宜兴市房产管理处颁发给开发公司的商品房销售许可证。
8.受诉法院的调查笔录、开庭笔录。
宜兴市人民法院认为：原告开发公司为被告张某代建的房屋，因建造手续及其商品房许可证均是以开发公司名义申请办理，故不具备代建的法律特征，性质仍是商品房预售。开发公司出售给张某的教育楼、方教室、生活楼二幢旧房是开发公司根据其经营范围，出于开发经营之目的，通过合法途径有偿取得，故其再行出售的行为不同于一般的公有房屋出售，本质上仍属商品房出售。而且开发公司对出售之旧房均办理了商品房销售许可证。开发公司对所取得的原进修学校的土地虽未领取土地使用权证，但已交纳了土地出让金并已得到土地管理部门的认可。因此，双方所订立的购房协议及其补充协议均合法有效，应受法律保护。张某已实际占有和使用了房屋，交付了绝大部分房款，应继续履行合同并办理产权登记手续。1996年11月28日，双方重新结算所订立的协议，表明双方对此前存在的在履行协议过程中的有关争议均已解决并进一步明确了双方最终的权利义务关系。依据该协议中“旧房的水增容及其手续办理均由张某自己负责，公司不再办理”的文句含义，应视为张某负担水增容费并负责办理手续。因此，张某的答辩理由不能成立，本院不予支持。张某应该给付开发公司人民币192407.68元，并从起诉之日起按银行同期贷款利率计算承担利息损失。开发公司要求张某按购房协议约定的付款期满之日起承担利息损失的请求，本院不予支持。
宜兴市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百零八条之规定，作出如下判决：
张某偿付开发公司人民币192407.68元，并承担自1996年12月3日起按银行同期贷款利率计算的利息。上述款项，由张某自本判书发生法律效力之日起十日内付清。
案件受理费5696元，由张某负担。
（二）二审情况
上诉人张某诉称：该房屋买卖行为违反了法律规定，且房屋未实际交付使用，要求认定购房协议无效。对土建费用中有重复计算部分应扣除，要求开发公司承担旧房水增容费用。
被告开发公司则表示服从原审判决。
无锡市中级人民法院经审理查明：1992年11月28日，被上诉人开发公司与进修学校订立协议，由开发公司为进修学校征地建造校舍及附属设施，原进修学校内的房屋及土地调换给开发公司，相互不作补偿。嗣后，开发公司办理了建设用地许可证、建设工程规划许可证及商品房销售许可证，交纳了土地出让金，取得了原进修学校的房屋及土地。由此，开发公司开始进行开发建设和出售原进修学校的保留房屋。1994年11月10日，开发公司与上诉人张某订立了购房协议，内容载明：张某购买坐落在宜城镇人民南路4号内北面三幢房屋（原属进修学校旧房）中教育楼、方教室、生活楼，价款为人民币200万元。购买开发公司上述地段南起第14、15号店面房二间，价格为每平方米3000元，计人民币501300元。开发公司另在原通道处代张某建二间二层房屋，造价由张某按决算承担。双方另约定了付款方式和交房时间。1995年12月，开发公司和张某又订立补充协议明确：双方对生活楼三楼面积进行调整，调整后房款为1718364元。旧房的水增容费及手续办理由开发公司负责。调整二间店面房房款为489480元。二楼代建房面积为159.5平方米，房款为231269.68元。自1993年5月至1996年1月间，张某共支付购房款人民币210万元，开发公司如约交付了房屋。1996年11月28日，开发公司与张某进行了结算，确定：张某尚欠开发公司人民币192407.68元，旧房的水增容及手续办理均由张某负责，开发公司不再办理。后因张某未支付尚欠房款，开发公司于1996年12月诉至法院，要求张某归还所欠购房款并承担利息损失。
上述事实有双方当事人陈述，证人证言及书证在卷佐证。
无锡市中级人民法院认为：开发公司在依法取得了原进修学校的房屋所有权后，交纳了土地出让金并已得到土地管理部门的认可，办理了商品房销售许可证等手续，因而开发公司在其经营范围内出售给张某的房屋应视作商品房，双方订立的购房协议和补充协议合法有效，故张某要求认定买卖无效的上诉理由不能成立。张某上诉还提出土地费用中有重复计算部分应扣除，要求开发公司承担旧房水增容费用，鉴于双方已在1996年11月28日的结算协议中作了明确约定，故本院对上述请求亦不予支持。宜兴市人民法院所作的判决并无不当。
无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费人民币5696元，由张某负担。
3.马某诉厦门某集团有限公司商品房购销合同中对不能计入产权的露台出售纠纷案[8]
问题提示
转让“露台”的行为如何定性?
【案情】
原告：马某。
被告：厦门某集团有限公司。
2000年4月29日，双方当事人签订一份《商品房购销合同》，约定马某向某集团购买明发国际新城7号楼401室，建筑面积为124.18平方米（含公摊面积19.53平方米），该房附属用房露台118.8平方米，另约定该商品房不属于政府定价，售价总金额为564234元（其中含附属用房×元），合同还约定了价款支付方式及房屋交付期限等。合同签订后，马某即按约支付首期款174234元，余款390000元于2000年6月16日通过办理银行按揭已如数支付给某集团，某集团于同日出具一份商品房专用发票给马某。此后，马某认为某集团对不能计入产权登记的露台进行出售，违反了建设部《商品房销售面积及公摊建筑面积分摊规则（试行）》及《民法通则》的有关规定，该销售行为无效，并为此诉至法院。
原告马某诉称，2000年4月29日，原、被告签订一份《商品房购销合同》，约定被告将明发国际新城7号楼401室及其附属用房露台以总价款人民币（币种不同）564234元出售给原告，其中该房建筑面积为124.18平方米，被告以每平方米3300元出售，价款409794元。露台118.8平方米，被告以每平方米1300元出售，价款154440元。合同签订后，原告即按约支付首期款174234元，余款390000元于2000年6月16日通过办理银行按揭已如数支付给被告。综上，原告向被告购买的是房屋所有权，被告对不能计入产权登记的露台进行出售，违反了建设部《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》及《民法通则》的有关规定，其销售行为无效。为此，原告起诉要求被告立即返还原告支付的露台款154440元及银行按揭贷款利息13644.77元（自2000年6月16日暂计至2002年1月8日，按露台款154440元银行按揭贷款月利率0.465%计）。
被告厦门某集团有限公司（下简称某集团）答辩称，讼争合同是经公证生效的合同，对双方均有约束力，而根据该合同被告并未出售露台，露台只作为附属用房配送。合同约定该商品房不属于政府定价的商品房，按建筑面积计算，该商品房售价总金额为564234元（其中附属用房×元），据此，被告并没有出售露台，因而原告的诉求无事实和法律依据，应予驳回。
【审判】
（一）一审情况
厦门市开元区人民法院认为，双方当事人所签订的商品房销售合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，属合法有效，双方当事人均应全面履行。从合同约定的内容看，讼争房屋价款是按套计收的（包含附属用房露台），并非按每平方米单价计收，符合商品房销售管理的有关规定。马某以某集团将露台单独出售给马某的行为违法，要求某集团退还多交的露台款及利息，因缺乏证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，该院于2002年6月28日判决：
驳回马某的诉讼请求。
（二）二审情况
一审判决后，马某不服，向厦门市中级人民法院提起上诉称，（1）原审认定该商品房买卖是按套出售，完全与事实不符，认定错误。双方所适用的建设部制定的《商品房购销合同》示范文本中没有按套计价的设定，双方合同中也没有按套出售的约定。如是按套计价，则是以套为单位确定总价款，不与建筑面积挂钩。而双方所签订的合同中面积与房价却是有挂钩的，在“明发国际新城”商品房价目表中也载明了讼争房的面积单价，充分证明该商品房是以房屋建筑面积和露台面积单独计价销售，而非按套出售。（2）原审认为，讼争房屋是按套计收的（包括附属用房露台），并非按每平方米单价计收，符合商品房销售的有关规定。该认为明显错误。商品房按套（单元）计价销售是《商品房销售管理办法》规定的三种计价方式之一。所销售的商品房建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成，而不包括全体业主所共有的露台。因此，某集团将讼争房屋（包括露台）按套计价出售，明显违反了《商品房销售管理办法》等有关规定。（3）原审认为马某以某集团将露台单独出售的行为违法，要求某集团返还支付的露台款及利息，缺乏证据支持，不予支持。该认为是原审承办人员对马某提供的大量证据不作客观、公正认证，不进行综合分析审查判断所导致的错误认为。马某提供的证据有《商品房购销合同》、《楼宇按揭借款合同》、商品房销售专用发票一份、“明发国际新城”商品房价目表一份和李华、易中天证词一份。这些证据源于商品房购销合同的实际履行中，均能直接证明某集团将露台单独销售的事实。原审法院否定其证明效力，缺乏起码的客观性和公正性。为此，上诉请求撤销原审判决，判令某集团返还马某支付的露台款及其银行按揭贷款利息。
被上诉人某集团答辩称，首先，确定双方法律关系的基础商品房购销合同中并未约定将露台单独出售。其次，按套计价出售中房屋建筑面积，与露台是否单独计价出售是无关的。在双方签订的商品房购销合同中并没有将露台单独计价出售的约定。因此，原审判决是正确的，应予维持。
厦门市中级人民法院经审理查明，双方当事人对一审判决查明认定的事实均无异议，对一审查明事实予以确认。另查明，明发国际新城一至二层为某集团自有综合商场，本案讼争露台即为商场的露天屋盖，仅由马某单家独户使用，他人均无法进入。
厦门市中级人民法院认为，本案从露台的建筑结构看，明发新城三楼的“露台”不属住宅楼建筑物所覆盖的范围，不存在与购买住宅的全体业主共有的关系，且现行房地产法律、法规对商品房外墙（包括屋盖）的所有权没有明文规定。在国家关于建筑物面积计算规则中该部分不计建筑面积，自然也就没有登记权属的意义。因此，某集团在与购房人签订的商品房购销合同中约定有偿转让露台的使用权，不违反现行法律、法规的强制性规定，也不损害露台以下房屋业主的财产所有权，双方约定有偿转让露台之行为不属无效民事行为，至于房地产部门不予登记该露台的权属并不影响转让合同的效力；马某原诉及上诉以某集团将露台单独出售给马某的行为违法并主张该行为无效，请求某集团退还多交的露台款及利息，没有法律依据，不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，该院于2002年10月22日判决：
驳回马某的上诉，维持原判。
4.陈某、莫某诉广州某房产发展有限公司、香港南洋商业银行广州分行预售商品房合同纠纷案[9]
问题提示
实际交付的房屋与预售契约约定的面积上有出入，如何解决?
【案情】
上诉人（原审原告）：陈某。
上诉人（原审原告）：莫某（兼陈某委托代理人）。
被上诉人（原审被告）：广州某房产发展有限公司（简称某公司）。
第三人：香港南洋商业银行广州分行（简称南洋银行）。
1993年9月22日，陈某、莫某与某公司签订了《房地产预售契约》及附件一、二、三、四、五，约定陈某、莫某以港币1862080元向某公司购买座落于广东省广州市德星路以西、下九路以北荔湾广场首层FB5 号铺位（建筑面积49.48 平方米），某公司应于1996 年6 月30 日前将上述房地产建成并正式交付给陈某、莫某使用，陈某、莫某应在1996 年6 月30日前分3次付清购房款给某公司。如遇人力不可抗拒的自然灾害、人力不可抗拒的其他事故、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、为配合政府的法规而引致的延误，市政配套的批准与安装的延误或其他非某公司所能控制的事件等其中一种或多种原因，有市政府有关部门出具的证明文件为依据，可按实际影响的天数相应延期；准许延期交付之日起90 天后，仍未能将上述房地产正式交付给陈某、莫某使用，陈某、莫某则有权给予某公司14天书面通知终止契约。陈某、莫某不能按期向某公司付清购房款或某公司不能按期向陈某、莫某交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。上述房地产在已交付陈某、莫某使用前，须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格。上述契约所载的建筑面积是包含分摊的公用面积。某公司有权修改荔湾广场的建筑图则无须陈某、莫某同意或通知陈某、莫某，但必须经有关政府部门批准等。
该契约签订后，由广州市房地产交易所进行了鉴证，并由陈某、莫某依约向某公司交付了全部购房款，其中港币900000元是陈某、莫某向南洋银行贷款，并在1996年10月13日与某公司及南洋银行三方签订《房产抵押贷款合约》，约定由陈某、莫某提供其向某公司购买的上述铺位作为贷款抵押，由陈某、莫某分7年84期按月摊还贷款本息给南洋银行，某公司为南洋银行向陈某、莫某的贷款提供无条件、不可撤销的担保。
此后，某公司未能依约在1996年6月30日将上述房屋建成交付给陈某、莫某使用。直到1996年11月15日，某公司向陈某、莫某发出收楼通知，通知其于1996年11月24日办理收楼手续。陈某、莫某发现该铺位面积不足，形状不同，且铺内增多一条圆柱而不收楼。由此产生纠纷。
上述商铺经由广州市房地产测绘所测量建筑面积为44.8948平方米，比约定的面积少4.58平方米。对于铺位的形状问题，某公司提供的铺位改变了部分形状，且在铺向靠近一角落处增加了一条周长2.5平方米的圆柱。
关于工程验收问题，某公司向法院提供了广州地区建设工程质量安全监督站经验收合格的《单位工程竣工验收证明书》，经法院向验收单位查证验收时间为1996年9月25日。
对工期延误问题，某公司提供了经有关部门证明荔湾广场施工期间广州地区雨量大、下九路改步行街、国家卫生检查不准运余泥等原因导致工期延误的证据，并获广州市建委批复同意荔湾广场工程竣工交付使用日期后延121天。
【审判】
（一）一审情况
广州市荔湾区人民法院经审理认为，陈某、莫某与某公司所签订的《房地产预售契约》及其附件，和陈某、莫某与某公司及南洋银行签订的《房产抵押贷款合约》，均是当事人的真实意思表示，并没有违反法律、法规，是合法有效的，当事人应自觉履行。现某公司没有按约定的时间交付商铺给陈某、莫某，但某公司的延期符合契约约定的免责条款，并经广州市建设委员会同意工程竣工交付使用日期后延121天，故某公司不存在迟延交楼的事实。对房产面积不足问题，现该商铺经广州市房地产测绘其建筑面积比契约约定的建筑面积减少4.5852平方米，应由某公司向陈某、莫某退还因此多收的购房款172554.75港元。对于商铺图则问题，由于双方在《房地产预售契约》中已有约定，现某公司对商铺现状作了修改，并在铺内增加一圆柱，因此影响陈某、莫某铺位经营状况，故应由某公司支付陈某、莫某150000港币作为某公司对其违约行为的经济赔偿。陈某、莫某与某公司双方签订的《房地产预售契约》不宜解除，故对当事人签订的《房地产抵押贷款合约》亦不应终止，应由当事人继续履行。据此该院于1998年9月30日作出判决：一、莫某、陈某与某公司于1993年9月22日签订的《房地产预售契约》及其附件有效；二、某公司自本判决发生法律效力之日起1个月内，一次性向陈某、莫某给付港币322554.75元，作为对陈某、莫某所购商铺面积、图则形状不符的费用补偿。同时，某公司将荔湾广场首层FB5号铺位交付给陈某、莫某使用；三、驳回陈某、莫某的其他诉讼请求。案件受理费26806元由陈某、莫某各负担5903元，由某公司负担15000元。
（二）二审情况
陈某、莫某不服一审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉。陈某、莫某上诉认为：某公司不按面积交楼，契约中约定售房面积49.48平方米，但广州市房地产测绘所测量结果，其售房面积为44.8948平方米，比契约约定的售房面积少10%，且其购买的FB5铺位向右移2米，将原在墙中的承力柱移在商铺中间，其购买的铺位形状由长方形变成了梯形，大大降低了铺位的商业价值；另某公司仍未按合同附件四的约定进行装修。故要求解除购房契约，某公司应退回其购房款及利息，并承担违约责任支付违约金。
某公司答辩认为，原审判决第二项要其给付港币322554.75元，作为对陈某、莫某所购铺位铺位面积、图则形状不符的费用补偿不合理，因陈某、莫某购买的商铺其契约附图是有柱位，与其形状均相一致，故要求二审法院撤销原判第二项。
南洋银行同意原审法院判决，并表示不参与陈某、莫某与某公司的争议。
广州市中级人民法院经审理认为，陈某、莫某与某公司签订的《房地产预售契约》及其附件是当事人的真实意思表示，并无违反法律规定，是合法有效的，当事人均应自觉履行。某公司不按约定面积交楼，减少陈某、莫某所购商铺面积达9.3%，违反了《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条，同时还改变间隔，将原规划在墙中的承力柱移向商铺中间，大大降低了商铺的使用率和商业价值，属约定预购房与实际交付不符的严重违约行为。陈某、莫某要求解除契约，退回购房款及计付利息合理，予以支持。审查原审法院判决不当，应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第六十一条、第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项及参照《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条的规定，于1998年3月5日判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院〔1997〕荔法房初字第1672号民事判决；二、某公司与陈某、莫某签订的《房地产预售契约》应予解除。三、某公司于本判决之日起一个月内，一次性退还购房款1862080港元及利息（其中900000港币自1996年11月2日起按南洋银行贷款利率计算；其余962080元自1996年11月2日起按中国人民银行同期同类贷款利息计至清还之日止）给陈某、莫某。案件一、二审受理费各26806元，均由某公司负担。
随后，南洋银行向广州市东山区人民法院提起诉讼，请求陈某、莫某偿还借款本金、利息、罚息、管理费等费用，并请求对陈某、莫某所购房产行使优先受偿权，不足清偿，由某公司承担连带责任。该院已于1999年10月25日对该案另行做出一审判决。陈某、莫某对该判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉。
对于上述预售商品房合同纠纷一案，南洋银行不服，曾经向广东省高级人民法院申请再审，认为陈某、莫某已经将上述房屋抵押给该行，现在未经其同意而提出诉讼解除《房地产预售契约》，使该行的抵押贷款权益无法实现，要求保护其抵押贷款权益，不同意解除上述契约。该院于1999年12月29日以该行就《房产抵押贷款合约》的权益问题已另案起诉主张权利，又对上述购房合同纠纷一案提出再审申请，不符合再审条件，作出〔1999〕粤法民监字第33号《驳回再审申请通知书》，对南洋银行的再审申请予以驳回。
5.黄某诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案
问题提示
预售房屋外墙及室内装修应以何为标准?
【案情】
原告：黄某，女，35岁，职员，住北京市宣武区虎坊路。
被告：北京美晟房地产开发有限公司，住所地：北京市大兴区旧宫镇。
法定代表人：杨美玲，该公司总经理。
原告黄某因与被告北京美晟房地产开发有限公司（以下简称美晟房产公司）发生商品房预售合同纠纷，向北京市大兴区人民法院提起诉讼。
原告诉称：原告通过签订合同，购买了被告预售的一套房屋。在办理人住手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。
被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。
北京市大兴区人民法院经审理查明：
2003年8月17日，原告黄某与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄某（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然·北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567864元。2004年8月16日，美晟房产公司给黄某发出《入住通知书》，现在黄某已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄某给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。
另查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查报告、竣工图等证据证实。
【审判】
（一）一审情况
北京市大兴区人民法院认为：
原告黄某与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄某未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请美晟房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。
据此，北京市大兴区人民法院于2005年3月20日判决：
驳回原告黄某的诉讼请求。
诉讼费50元，由原告黄某负担。
（二）二审情况
黄某不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉称：1.本案是合同纠纷，双方都应当按合同约定行事，法院也应当按合同约定解决纠纷。一审既然承认双方在合同中对有无横梁并未约定，就不能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款；2.上诉人购买的是期房而非现房，故只能依照宣传册、沙盘的展示来签订购买房屋合同，这是合同中未提及钢梁一事的根本原因。而在签订合同前，被上诉人对有无钢梁是清楚的，却故意隐瞒了这一情节，已经违约在先。以无合同依据驳回上诉人的诉讼请求，是颠倒黑白；3.在入住前，被上诉人并未将该房屋外有横梁一事告知上诉人。入住时，上诉人是在没有任何选择余地的情况下，才在《业主入住验收单》上签字，但同时在此单上对窗外有装饰钢梁一事提出明确的书面异议。一审认定上诉人在房屋交接时未提出异议，不是事实。请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人将装饰横梁上移55厘米。
美晟房产公司同意一审判决。
北京市第一中级人民法院经审理查明：
上诉人黄某所购房屋之楼号，已经由《商品房买卖合同》中表述的E-7幢2单元502号，变更为10号楼2单元502号。对此处房屋窗外的钢梁，黄某在一审中一再陈述，其已通过《业主入住验收单》明确提出书面异议，该《业主入住验收单》由被上诉人美晟房产公司保存。二审中，经法院要求，美晟房产公司拒不交出有黄某签名的《业主入住验收单》。
经实地观察，诉争房屋窗外的钢梁，纯属该幢楼房外立面的装饰造型，对楼房主体结构没有影响。装饰造型底部的横梁位于5楼与6楼之间，对5楼部分房屋的窗户造成一定程度且永久性遮挡，从而影响窗内人的视觉感受。
除此以外，二审确认一审查明的其他事实。
二审中，上诉人黄某提交由有资质证书的北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为：为不影响黄某、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭等5楼住户的采光，美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁以从现位置上移55厘米重新焊接为宜。经质证，对北京首都工程建筑设计有限公司的上述报告，双方当事人均无异议。
本案争议焦点为：1.对诉争房屋窗外的钢梁，黄某入住时是否认可?2.钢梁的存在是否构成美晟房产公司违约?美晟房产公司对此应否承担违约责任?
北京市第一中级人民法院认为：
房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人黄某在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄某关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。一审认定黄某在交接房屋时未提出异议，不符合事实，应当纠正。
本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受，上诉人黄某诉请判令被上诉人美晟房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任；美晟房产公司坚称，是从整个小区的美观与协调考虑，且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁，黄某应顾及整个小区的利益。在美晟房产公司与黄某签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄某展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄某的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄某才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄某主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。
综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决结果失当，应当纠正。据此，北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项规定，于2005年7月8日判决：
一、撤销一审民事判决；
二、本判决生效后10日内，被上诉人美晟房产公司将上诉人黄某所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。
一、二审案件受理费各50元，由被上诉人美晟房产公司负担。
6.戴某诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案
问题提示
商品房订购协议中定金的法律意义如何?
【案情】
原告：戴某，女，34岁，香港居民，住上海市古北新区。
被告：江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司，住所地：苏州工业园区都市花园。
法定代表人：奚某，该公司董事长。
原告戴某因与被告江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司（以下简称华新公司）发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民法院提起诉讼。
原告戴某诉称：2004年4月18日，原告与被告华新公司签订一份协议，约定由原告支付定金5万元，订购被告开发的房屋一套；如果原告在被告通知的时间不与被告签订正式的商品房预售合同，5万元定金不返还；如果被告在此之前卖出房屋，应当双倍返还定金。收到被告的签订合同通知后，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签合同。5月7日原告至被告处签合同时，由于被告出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款，原告对此持有异议，与被告协商未果，特以书面表达了由于被告“不能给予明确答复，需要另择日签约”的意见，希望与被告继续协商，被告的工作人员表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告，要没收原告的定金，并要将房屋售与他人。请求判令被告双倍返还定金，并负担本案诉讼费。
被告华新公司辩称：4月18日签订的协议，是双方当事人的真实意思表示。签订该协议的目的，是要约束双方当事人签订正式商品房预售合同的行为。双方当事人应当在4月25日签订正式商品房预售合同。但到了该日，原告戴某并未就签约事宜与被告进行磋商。由于原告违约在先，被告已决定拒绝与其签约，故对原告5月7日所写的“客户意见”，被告工作人员仅作“已收到”处理。原告所称5月7日双方就合同上的样板房装修条款未能达成一致意见，不是签约不成的理由，其诉讼请求应当驳回。
【审判】
（一）一审情况
苏州工业园区人民法院经审理查明：
2004年4月18 日，原告戴某以戴某及其夫丘荣的名义作为乙方，与作为甲方的被告华新公司签订《都市花园·天域住宅订购协议（红表）》（以下简称订购协议）一份，约定：乙方向甲方交付定金5万元，订购甲方的苏州工业园区星汉街189号都市花园·天域2幢203室住宅一套，面积约为248.26 平方米，销售单价7720元/平方米；乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还；甲方若在签约日前将该房屋转售他人，应当向乙方双倍返还定金。当日华新公司开具收据，言明收到戴某、丘荣定金5 万元，并通知戴某于4月25日至华新公司处签订正式商品房预售合同。5月7日，戴某向华新公司提交一份书面意见，内容是：“本人于2004年5月7日与华新公司签约时，要求所购房屋的装修标准与样板房一致，删除合同附件二中‘样板房仅供参考，华新公司保留最终解释权’字样，华新公司不能给予明确答复，需另择日签约。”华新公司销售部副经理廖庆在该书面意见上注明：“该客户意见已收到。”5月9日，华新公司通知戴某，因其未按约于4月25日到华新公司签订商品房预售合同，已违反订购协议之约定，特将原协议项下的定金没收。双方为此发生纠纷后协商未果，戴某提起诉讼。
苏州工业园区人民法院认为：《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”订购协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。按照订购协议约定，双方当事人承诺在将来签订商品房预售合同，5万元定金是履行这一承诺的担保。原告戴某应当在被告华新公司通知的2004年4月25日到华新公司处协商签订商品房预售合同。在华新公司否认戴某当日有订约行为，指陈戴某违约的情况下，戴某不能证明其已于当日实践了签订合同的承诺。戴某以证人胡永明的证言主张其已与华新公司商定将订约日期推迟至5月7日。胡永明是戴某的姻亲，其证言缺乏强有力的证明力。戴某不能以其他证据印证胡永明证言的真实性，该证言不能采信，故戴某关于订约日期推迟的主张不能成立。根据订购协议的约定，戴某既然在4月25日未能与华新公司协商订约，应当承担违约的民事责任，即无权要求返还其交付的定金，当然更不得要求双倍返还定金。据此，苏州工业园区人民法院于2004年9月10日判决：
驳回原告戴某的诉讼请求。
案件受理费3510元，由原告戴某负担。
（二）二审情况
一审宣判后，戴某不服，向江苏省苏州市中级人民法院提出上诉。理由是：2004年4月25日，上诉人戴某到过被上诉人华新公司处。对这一事实，被上诉人并不否认，只是认为上诉人当日没有与其磋商签约。购置商品房是家庭中的一件大事，上诉人表示要等丈夫丘荣5月7日从香港回来后再签合同，被上诉人的工作人员表示理解上诉人的这一要求，因此4月25日被上诉人的工作人员并未给上诉人看商品房预售合同文本。这个合同文本是5月7日上诉人再到被上诉人处时才看到的，故双方当事人磋商签订商品房预售合同的时间应该是5月7日。一审忽略了本案中的这一重要事实，以上诉人不能证明自己在4月25日实践了签订合同的承诺，错误地认定上诉人违约，与事实不符。5月7日，在双方洽谈签订商品房预售合同时，由于被上诉人在其提供的商品房预售格式合同中，以附件二的形式添加了“样板房供参考，华新公司保留最终解释权”的格式条款，上诉人对此有不同意见，认为这个格式条款违背了平等协商的原则，要求删除，在被上诉人的工作人员表示不能立即给予明确答复的情况下，上诉人将自己的意见写成书面材料，并强调希望与被上诉人继续协商。而被上诉人置上诉人的合理合法要求于不顾，5月9日就通知没收上诉人交付的定金，还要将房屋另售他人，简直是霸道行径。请求撤销一审判决，改判被上诉人给上诉人双倍返还定金，并由被上诉人负担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人华新公司辩称：2004年4月25日，上诉人戴某虽然到达被上诉人处，但只是试图压低约定的房价，遭到被上诉人的拒绝。根据订购协议约定，此日是双方当事人签订正式商品房预售合同的日期。上诉人此日前来无论是谈价格还是要求延期，其行为均是对订购协议约定内容进行变更，显然违反了订购协议的约定。在此情况下被上诉人没收上诉人的定金，合理合法。一审认定上诉人违反订购协议，理应适用定金罚则承担违约责任，事实清楚，适用法律正确。二审应当驳回上诉，维持原判。
苏州市中级人民法院经审理查明：
2004年4月25日，上诉人戴某曾前往被上诉人华新公司的售楼处，如约与华新公司洽谈。对此次洽谈的内容，双方当事人的陈述不一致。戴某主张，其要求待丈夫从香港回来后再签订合同，但在该延期请求是否得到华新公司同意一事上，前后陈述不一致；华新公司主张，戴某此日前来是要求降低房价，因遭到拒绝故未订约。对各自的主张，双方当事人均不能以证据证实。除此以外，二审确认一审查明的其他事实。
二审应解决的争议焦点是：4月25日双方当事人洽谈后未能签订《商品房预售合同》的原因何在?双方当事人是否存在违反订购协议约定的行为?
苏州市中级人民法院认为：
《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。
本案是因被上诉人华新公司没收了上诉人戴某交付的定金而引发纠纷。华新公司没收定金的理由，是认为戴某没有在4月25日与华新公司签订商品房预售合同，违反了订购协议的约定。订购协议此条约定的全文是：“乙方（戴某）若在甲方（华新公司）通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还。”从此可以看出，华新公司不退还定金的情形有两种，第一种即是戴某在签约日前放弃房屋购买权。本案事实证明，直至5月7日，戴某仍在书面意见中表达着“需另择日签约”的愿望，自始没有放弃房屋购买权的意思表示，因此不存在此种情形。戴某到期不签订商品房预售合同是华新公司可以不退还定金的第二种情形。4月25日是商品房预售合同的签订到期日。此日戴某曾到达华新公司处，双方进行过洽谈，对这些事实双方当事人认识一致。确定是否存在不退还定金的第二种情形，涉及到双方当事人此日的洽谈内容，而对此双方当事人有不同的陈述，进而也在是否发生违约事实上存在认识分歧。戴某说，由于其要待丈夫回来后再签订合同，故请求延期签约，华新公司亦表示同意，未向其出示商品房预售合同文本，当日的签约活动被取消，因此不存在违约。华新公司主张，戴某此日前来是要求降低房价，因遭到拒绝故未订约，进而认为订购协议约定的内容是“乙方到期不签约，5万元定金不退还”，此日戴某前来无论是谈价格还是要求延期，都是对订购协议约定内容进行变更，均属于到期不签约，显然违反订购协议的约定。能否将订购协议中“到期不签约”一语理解为无论存在何种理由，只要不签约就是违约，双方当事人显然有不同解释。
《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的.应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”无论是订购协议还是双方当事人拟订立的商品房预售合同，都是被上诉人华新公司提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于华新公司的解释。预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。在买受方只见过出售方提供的样板房，尚未见过商品房预售合同文本的情形下，若将此语理解为无论出于何种原因，只要买受方到期不签本约均是违约，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以籍此获利。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。
就本案说，尽管对4月25日的洽谈内容双方当事人有不同陈述，但在此日，上诉人戴某到被上诉人华新公司处，与华新公司进行过商谈，是可以认定的事实。这一情节证明，戴某有守约如期前往磋商的表现，有别于到期不去签约。其次，从5月7日戴某仍在与华新公司进行磋商的情节看，其没有拒签商品房预售合同的明确表现。第三，对4月25日的洽谈内容双方虽有不同陈述，但都不能举证证明自己的陈述属实，应合理推定为磋商未成。第四，按照戴某的陈述，其是要待丈夫丘荣回来而未在4月25日签约。购买商品房乃一个家庭中的重大事件，理当由家庭成员共同协商确定。鉴于仅见过样板房、还不知商品房预售合同内容，戴某提出等丈夫回来后签约，这个要求合情合理，不违反订立预约合同是为本约创造公平磋商条件的本意。华新公司既然收受了以戴某、丘荣二人名义交付的定金，就应当对戴某关于等丘荣回来订约的要求表示理解。第五，按照华新公司的陈述，戴某4月25日来是要求减让房价。房价属订购协议中的已决条款，戴某如果在本约磋商中提出减价，华新公司当然有权拒绝减价，但在戴某愿意继续磋商本约的情形下，华新公司不能以此为由拒绝与戴某继续磋商本约，更不得以此为由将4月25日没有订立本约的责任强加给戴某承担。第六，5月7日戴某看过商品房预售合同后写下一纸书面意见，华新公司工作人员在这纸书面意见上签署了“该客户意见已收到”。华新公司的这一签署，当然不能证明华新公司同意并接受了戴某的意见，但可以证明戴某在此日与华新公司进行了订立本约的磋商，见到了商品房预售格式合同的原文，并有与华新公司继续进行磋商的愿望。华新公司在以样板房获取购房者满意并与之订立预约合同后，却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考和合同解释权归华新公司的格式条款，这对购房者来说显失公平。戴某对这样显失公平的格式条款提出异议，是合理的。戴某提出异议的行为，间接证明直至5月7日，双方当事人仍在对本约进行协商，但未协商一致，华新公司关于此前已决定拒绝与戴某签约的主张不能成立，同时也反证出4月25日戴某即使不要求等丈夫回来后签合同，也不可能同意并签署这个含有显失公平的格式条款的商品房预售合同。因此，在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定4月25日未能订立商品房预售合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。
综上，由于磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原因，上诉人戴某按订购协议交付给被上诉人华新公司的5万元定金，依法应当由华新公司返还，故戴某关于华新公司返还5万元定金的上诉请求予以支持，但对华新公司恶意违约应当双倍返还定金的上诉请求不予支持。华新公司关于戴某压价使本约不能订立已构成违约的抗辩主张，因无证据，不予支持。一审对本案的定性处理失当，应当纠正。据此，苏州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项规定，于2005年5月18日判决：
一、撤销一审民事判决；
二、被上诉人华新公司于本判决生效后3日内，给上诉人戴某返还定金5万元。
一、二审案件受理费各3510元，由双方当事人各半负担。
7.贺××诉申××、吕××夫妻一方签定房屋买卖合同案[10]
问题提示
夫或妻一方代另一方所签的房屋买卖合同的效力如何认定?
【案情】
上诉人（原审被告）申××。
被上诉人（原审原告）贺××。
原审被告吕××。
上诉人申××因与被上诉人贺××、原审被告吕××房屋买卖合同纠纷一案，不服××省××县人民法院（2007）××民初字第1434号民事判决，提起上诉。
【审判】
原审法院认定，2007年6月20日，经申××与吕××通过多次电话商定房屋出售价格后，吕××代表申××与贺××在××县××房产中介部签订了一份房屋购销合同，合同约定：吕××以68万元人民币的价格将位于××镇××街8-1幢号2楼3号以申××名字登记的房产转让给贺××，贺××支付定金5万给吕××，并于2007年9月20日前办理产权过户手续。吕××代申××在合同上签字。合同签订后，贺××当即向吕××支付了定金5万元。吕××与申××于2007年9月18日将该房产转让给了案外人，并办理了过户手续。
另查明，一、申××与吕××于2003年3月18日办理结婚登记。二、申××按揭购买了位于××镇××街8-1幢号2楼3号的房产并于2007年7月10日取得该房屋产权证书。三、2007年6月20日吕××与贺××签订房屋购销合同时，吕××向××县××房产中介部提供了房屋产权证书，申××与开发商签订的商品房买卖合同和按揭手续、抵押合同原件、维修基金票据、不动产发票以及吕××与申××的夫妻关系证明和申××的身份证原件。
原审法院认定上述事实，采信了商品房买卖合同、抵押合同、房屋购销合同、公证书、贺××交纳定金的收条、催告函、协议书、吕××与申××的结婚证、申××的房屋产权证、××县××房产中介部情况说明、证人冯××、汤××的证人证言、房屋买卖过户申请、房屋买卖合同等证据。
原审法院认为，吕××与申××在夫妻存续期间共同取得的房产，在未作出有效约定前应属于夫妻共同财产。吕××在向中介机构提供了相关手续，并与申××通过电话商定房屋出售价格后，与贺××签订了房屋购销合同，是对其夫妻共同财产进行转让的行为，贺××完全有理由相信吕××的处分行为代表了夫妻双方的共同意思表示，故贺××与吕××签订的房屋购销合同合法有效。因申××与吕××未提供客观真实的证据证明其对夫妻共同财产有约定，故申××以不同意或不知道为由对抗善意第三人贺××的主张不成立。鉴于吕××、申××已将该房产转让给案外人，导致吕××与贺××签订的房屋购销合同无法履行，故对贺××要求解除房屋购销合同的诉讼请求予以支持。吕××与申××违约，应承担双倍返还定金的责任。对贺××要求吕××、申××支付定金占用期间利息的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项、第十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十九条、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除贺××与吕××于2007年6月20日签订的房屋购销合同。二、吕××、申××在本判决生效后30日内双倍返还定金10万元与贺××。三、驳回贺××的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由吕××、申××负担，此款已由贺××预交，吕××、申××在支付上列款项时一并支付给贺××。
宣判后，原审被告申××不服，提出上诉，要求撤销原判，改判申××不承担责任。其主要上诉理由是：申××和吕××在一审中均提交了双方关于婚后财产归属的协议，明确约定登记在一方名下的财产属于一方所有，另一方无权处分，一审法院认定涉案的房产是夫妻共同财产有误。申××并不知道吕××擅自处分该房产，一审法院认定申××知道此事实有误。贺××在与吕××签订合同时，该房屋尚在按揭期间，申××不可能持有产权证，一审法院认定吕××向中介出具了产权证和夫妻关系证明缺乏依据。吕××的行为不构成表见代理，贺××没有尽到谨慎注意义务，吕××签订无效合同产生的责任与申××无关。即使贺××不知道房屋为申××个人财产，误认为是夫妻共同财产，吕××作为部分共有人擅自处分共有财产，也应认定为无效，一审法院判令申××双倍返还定金无法律依据。
被上诉人贺××辩称，贺××有理由相信吕××有代理权，吕××向中介方出具了房屋所有权人才能控制掌握的所有材料，只有产权证因当时还没有领取而未提供。中介工作人员证明签订合同前吕××多次与申××电话联系，且申××、吕××一起在中介人员的陪同下到银行办理了结按手续，申××关于其不知道吕××与贺××签订合同的陈述不符合事实。吕××和申××之间关于财产归属的约定不能对抗第三人，本案涉及的房屋买卖合同有效。要求驳回上诉，维持原判。
原审被告吕××述称，申××不知道吕××向贺××出售房屋一事。对申××的上诉请求无异议。
二审法院中查明的事实及采信的证据与原审基本一致。
二审法院另查明，一、吕××于2007年6月20日与贺××签订房屋购销合同时，向××县××房产中介部提供的资料包括申××于2004年11月8日与开发商签订的商品房买卖合同原件、抵押合同原件、借款合同原件、维修基金票据、不动产发票，并出示了吕××与申××的结婚证原件及申××的身份证原件。二、在吕××与贺××签订房屋购销合同后不久，申××、吕××将涉案房屋另行出售给案外人李××，并于2007年9月18日到××县房屋产权监理所办理了产权变更登记手续，其递交××县房屋产权监理所备案的房屋买卖合同、过户申请及承诺书均由申××和吕××作为卖方共同签字。三、2007年9月19日，申××委托律师以邮政特快专递的方式向××县××房产中介部发出催告函，内容为：涉案房屋所有权人为申××，吕××出售给贺××的行为系无权处分，房屋买卖合同无效，请转告贺××办理5万元的退款手续。发函事实经××省××市××公证处公证。
上述事实，有××县××房产中介部出具的收条和情况说明、证人冯××的证言、房屋买卖过户申请、房屋买卖合同、承诺书、公证书、催告函等证据在案为证。
二审法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除夫妻有约定外，归夫妻共同所有，但夫妻关于财产的约定不能对抗善意第三人。涉案房屋为申××在婚姻关系存续期间购买，吕××在签订合同时并未向贺××出示过夫妻财产约定，贺××有理由相信该房屋系夫妻共同财产。故申××、吕××在诉讼中提交的婚后财产约定不影响本案的处理。
最高人民法院《关于适用 〈中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”二审法院认为，吕××与贺××签订的房屋买卖合同有效，理由如下：一、吕××代申××签订合同时，提交了申××购买该房屋的买卖合同原件、抵押合同原件、借款合同原件、维修基金票据，并出示了吕××与申××的结婚证原件和申××的身份证原件，且吕××就价款问题接、打电话并声称是与申××协商，贺××据此有理由相信出售房屋系吕××、申××共同意思表示。二、不久后申××、吕××将房屋另行出售给案外人李××，表明申××、吕××有出售房屋的共同意愿。在此前提下，吕××持有申××身份证原件、房屋相关合同及票据原件应当是基于夫妻共同售房的事由，吕××在签订合同前打电话与申××商量价格也应属实，申××对吕××与贺××签订合同的事实是应当知道并认可的。申××关于其不知道吕××与贺××签订合同的陈述不符合情理，二审法院不予采信。最终驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费1150 元，由上诉人吕××、申××负担。