第五节　房地产企业财务管理观念

一、资金时间价值观

（一）资金时间价值的含义及其存在的客观基础

资金时间价值是企业财务管理中的一个重要观念，也是资金使用中必须认真考虑的一个标准。资金时间价值的含义及其存在的客观基础见图1-39。

（二）资金时间价值的计算

常用的资金时间价值的计算方法，从其基本形式来看可归纳为两种：单利法和复利法，见图1-40。

1.名义利率和实际利率

在实际工作中，资金的计息期不一定为1年，也可能是以半年、3个月或1个月为计息期。由于计息期长短的不同，同一笔资金在占用的总时间相等的情况下，所付的利息会有明显的差别。在开发项目投资决策和经营决策中，如按复利法计算利息，而各个方案在1年中计算利息的次数不同，就难以比较各个方案经济效益的优劣，这就需要将各个方案计算的“名义利率”全部换算成“实际利率”，然后进行比较。所谓“名义利率”，就是通常所说的年利率。“实际利率”，就是资本在计息期计息用的利率。名义利率与实际利率的关系式为：

式中，i——实际利率；

r——名义利率；

m——每年复利次数。

2.动态计算资金时间价值的基本公式

（1）复利的现值和终值。

①复利、复利现值和终值的概念见图1-41。

②复利现值和复利终值的计算公式见图1-42。

【例1-1】某房地产企业投资项目预计6年后可收益8000万元，按年利率（折现率）12%计算，该企业的这笔收益现值是多少？

解：P=F×（1+i）-n=F×（P/F, i，n）=8000×（1+12%）-6=8000×（P/F，12%，6）=4050.28（万元）

【例1-2】某房地产企业在银行存入5年期定期存款50000元，年利率为6%，5年后的本利和是多少？

解：F=P×（1+i）n=P×（F/P, i，n）=50000×（F/P，6%，5）=50000×1.3382=66910（元）

（2）年金的现值和终值。

①年金、年金的现值和终值的概念见图1-43。

②年金现值和年金终值的计算公式见图1-44。

【例1-3】某房地产企业拟建办公大楼一幢，估计总投资为18000万元，每年年初借款6000万元，年利率为6%，每年计息一次。问第3年年末累计本息数额是多少？

解：第3年年末累计本息数额可按年金终值公式计算：

【例1-4】某房地产企业拟向银行借款新建一个门窗加工厂，年利率为8%，每年计息一次。建成交付使用后，每年能获得税后利润80万元，预计经济寿命期为10年。问该厂建造时的总投资应控制在多少？

解：该厂建造时的总投资可按照年金现值公式计算：

（3）资金存储值。资金存储值的概念和计算公式见图1-45。

【例1-5】某房地产企业计划在5年后偿还一笔6000万元的债务，年利率为6%，每年计息一次。问该企业每年年末要提取多少税后利润，才能还清这笔债款？

解：可按资金存储值公式计算：

（4）资金回收值。资金回收值的概念和计算公式见图1-46。

【例1-6】某房地产企业借款6000万元建造四幢商品住宅，年利率6%，每年计息一次，规定分4年还清。问每年偿还本息多少？

解：可按照资金回收值公式计算：

二、资金风险价值观

（一）资金风险价值的含义

企业财务管理中的风险主要指资金风险，即资金筹集和使用过程中的风险。企业如果冒着风险筹集和使用资金，就必须要求获得超过资金成本和资金时间价值以外的收益。这种由于冒着风险筹集资金和使用资金而取得的额外收益，就是资金的风险价值，或叫风险收益、风险报酬。

（二）资金风险价值的分类

房地产企业财务管理中的资金风险价值一般分为以下两种类型，见图1-47。

（三）资金风险价值的计算

由于风险和概率有着直接的联系，所以资金风险程度可以用概率的方法来计算。运用概率方法计算资金风险价值，一般是依次通过计算资金收益率或收益额、期望资金收益率或收益额、标准离差、标准离差率、资金风险收益率来求得，见图1-48。

（四）资金风险价值的运用

资金风险价值观念贯穿在企业财务活动中，要求在财务活动中必须考虑资金收益与资金风险价值对称，也就是要依财务活动所面临的不同资金风险，选择相应的资金收益。具体地讲，企业在筹资时，如果自身面临高风险，则必须低成本支付；自身低风险，可以高成本支付。在投资时，假如自身面临高风险，则必须有高收益；自身面临低风险，则可以是低收益。