在新丰台站丽泽商务区地块建设丰泽商务中心区的建议

本文为笔者承担北京交通大学北京综合交通发展研究院课题2019年3月30日向北京市提交的稿件

丰台火车站改建工程于2018年6月开工。据报道，此次丰台站改建将优化北京铁路网结构和客运站布局，构筑城南地区综合交通枢纽，缓解北京西站的地区交通拥堵问题，也将服务和保障雄安新区的建设。但目前改建方案偏重新丰台站的交通功能，没有从北京城市发展和更好支撑雄安新区建设的战略高度考虑问题。

我们建议，按照2018年4月国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部和中铁总联合发布的《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》中关于“促进站城一体融合发展”的要求，充分利用新丰台站独特的区位优势，在新丰台站进行“站城一体化”开发，并与邻近的北京丽泽金融商务区的建设结合起来，建设北京另一商务中心区——“丰泽商务中心区”，实现北京高质量发展和更好支撑雄安新区建设。主要理由如下。

一、独特的区位优势

正在改建的丰台火车站比北京西站、南站等铁路车站具有更为独特的区位优势，新丰台站是有多条轨道交通直接连通大兴国际机场的高铁车站，能够形成比上海虹桥交通枢纽更具发展潜力的高铁航空交通枢纽。首先，新丰台站地下可直接换乘地铁10号线和16号线，且靠近三环，到达中心城区更为便捷。其次，对外交通更便捷，丰台站有115年的历史，位于通往京哈、京沪、京广、京九等主要干线的交通枢纽，乘高铁可达全国主要城市，转乘飞机可达世界各地。新丰台站将成为大量客流汇集区，应当在新丰台火车站及周边地区进行站城一体化开发，形成有轨道交通车站、商业、办公、餐饮、影剧院、创意空间、多功能展览、空中花园、会展中心的城市综合体。

不仅如此，新丰台站与正在建设的北京丽泽金融商务区的直线距离仅3公里左右，该地块位于北京南部，目前的开发强度低、可供开发的空间大；邻近永定河，能够形成优良的生态环境和景观环境。丰泽商务中心区距离大兴国际机场40多公里，在建筑高度上的限制条件较低，可以进行比上海虹桥商务区更高强度的开发，能够建设综合交通体系更便捷的商务中心区。

上海在京沪高铁开通后，充分利用虹桥成为高铁航空轨道交通综合交通枢纽的区位优势，建设虹桥商务中心区，从而形成了上海东部围绕陆家嘴和南京西路的商务中心区，上海西部围绕虹桥的两个商务中心区。北京利用大兴国际机场和新丰台站综合交通枢纽的区位优势，以及北京聚集全球资源的优势完全可以建设另一个商务中心区。

二、能更好支撑雄安新区建设

新丰台轨道交通枢纽是北京最靠近河北腹地的综合交通枢纽，在这里建设北京最大的商务中心区能够更好支撑雄安新区建设，更有力带动河北的经济社会发展。

在雄安新区规划过程中，为加强雄安新区与北京重点功能片区的联系，曾考虑建设雄安新区与朝阳CBD、中关村、金融街直接直通的轨道交通，但由于建设成本过高一直没有定论。而丰泽商务中心区的建设就可以解决北京重点功能片区与雄安新区直连直通的问题，更好支撑雄安新区建设。

另外，根据北京市的规划，沿京山线（由北京经丰台、廊坊、天津、唐山至山海关的铁路）建设的S9、S7号线连通河北廊坊。丰泽商务中心区能提供大量就业岗位，带动周边及河北经济社会发展，有利于京津冀一体化。

三、北京实现高质量发展的需要

北京南部地区一直存在发展滞后的问题，一个重要原因是国家行政管理中心和科研教育中心主要分布在城市北部地区，重大基础设施建设项目也大多分布在北部地区。但城市北部地区的扩展空间已受到北部山区的制约，而北京南部处于平原地区，近些年北京在南部地区已经进行了大量的基础设施建设、文化设施和生态环境建设，特别是大兴国际机场、新丰台车站和一系列轨道交通项目的建设，已经形成了重塑北京城市空间结构的基础设施条件。

目前的问题是，海淀有中关村，朝阳有CBD，西城有金融街，而南部虽有一些科技园、开发区，但集聚程度不高，带动作用不大，南部地区缺少一个高端资源要素高度集聚的核心区。北京市高度重视南部地区的发展，已经发布了《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018—2020年）》。在国家层面，备受瞩目的《中华人民共和国外商投资法》经十三届全国人大二次会议表决通过，表明了中央政府进一步改革开放的坚定意志。建设丰泽商务中心区就是为引入跨国公司总部或地区总部、研发机构提供落地空间和更多选择空间。

丰泽商务中心区要成为现代服务业，特别是金融、科技、文化、咨询服务产业和公司总部聚集地，汇集国际国内高素质人才，成为集散各种经济资源和生产要素的重要地区，国内外商业、文化交流的又一重要区域。

北京全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的战略定位需要不断完善的城市基础设施的支撑，需要以强大的经济实力为后盾。在国家持续减税降费激发市场主体活力的大趋势下，北京的财政收支形势将日趋严峻，必须有新的经济增长点和经济增长的落地空间，丰泽商务中心区有可能形成支撑北京经济社会发展的新支柱。

四、重塑北京城市就业空间结构缓解交通拥堵的需要

北京交通拥堵的一个重要原因是就业岗位大量集中在朝阳CBD、金融街、中关村等北部地区，而在北京的南部地区，丰台、大兴、房山，以及相邻的河北固安、涿州等地居住了大量到北京就业岗位集中地区上班的通勤族。根据北京交通发展研究院的交通流量分析，工作日市界断面交通流量最高的是京开高速公路，市内主要道路高峰时段平均流量最高的是西二环、西三环、西四环（与东部环路相当），这些交通流量大多来自北京南部地区的通勤流。

丰泽商务中心区可以在北京南部地区形成新的就业岗位集聚区，为相当多居住在北京南部地区的通勤族提供就近就业岗位，可以分流大量工作日进入三环的通勤人群，即可以通过重塑北京就业空间结构来缓解交通拥堵。

五、建设多个商务中心区的国际经验

北京这样体量的国际大都市可以而且应该形成多个商务中心区。这是因为商务中心区达到一定规模才能产生集聚经济效应，但也不是越大越好，在一个地块过度集聚，会导致该地区的租金成本过高，造成过大的交通压力，出现集聚的规模收益递减。跨国公司的地区总部并不希望都集聚在一个商务中心区，而是希望分布在相互邻近的不同组团，既可获得集聚经济效益，又避免过度集聚的负效应。

最典型的是东京大都市区的商务中心区分布结构。东京大都市区（一都三县）面积1.35万平方公里，人口3600万，2015年的GDP为1.893万亿美元。东京都的中心城区是东京23区，面积622平方公里（与北京五环内面积相当），白天人口为1128.5万（高于北京五环内的人口密度）。世界500强企业总部在东京都的数量为全球第二，且都集聚在东京都的商务中心区。东京都的商务中心区主要分布在山手线轨道交通枢纽车站周边。山手线位于东京23区内，全长34.5公里，共有29个车站，在1925年形成环线。山手线上的品川、东京、上野3个车站可直接换乘新干线高铁列车。

日本中央政府机构大都在东京站附近，东京都政府部门在新宿站附近，邻近这两个车站形成了东京都最大的两个商务中心区。但世界500强企业总部并不是都集聚在这两个商务中心区。谷歌日本总部设在涩谷车站的涩谷川大厦14～35层，微软日本总部、三菱重工和佳能总部则紧邻品川站。东京都在山手线轨道交通的车站周边发展出多个商务中心区。东京大都市区有7家民营铁路公司，分别在7个不同方向建设和运营自己的通勤铁路网（共1135公里，668个轨道交通车站），分别连接到山手线上的轨道交通枢纽车站（就业岗位密集区），7家民营铁路公司都在车站周边进行房地产开发。东京大都市区的居民大多居住在轨道交通车站周边，形成了基于通勤铁路的职住平衡模式。轨道交通成为东京大都市区最便捷的通勤方式。

北京地铁10号线全长57公里，是东京山手线长度的1.65倍。目前在10号线上已经有国贸CBD和海淀中关村两个就业岗位密集地区。未来北京可以在10号线的主要轨道交通枢纽发展多个商务中心区（这需要在10号线的一些区段建设第二复线），通过重塑北京的就业空间结构，缓解交通拥堵，有效治理北京的城市病。

当然，规划建设丰泽商务中心区需要对城市控规做适当调整。城市规划是对城市空间资源配置的规划，在雄安新区建设、大兴国际机场、新丰台火车站建设已经从根本上改变了该地区的空间资源配置后，对北京在该地区的控制性详细规划进行适当调整是不可避免的。